Σύστασις “δικαιώματος ἐπιφανείας" εἰς τά ἐκκλησιαστικά ἀκίνητα (ἄρθρον 68 παρ. 1 ὑποπαρ. 9 τοῦ Ν. 4235/2014 = ἄρθρον 47 παρ. 9 τοῦ Ν. 590/1977)

Πρωτ. 2656

Ἀριθμ. Διεκπ. 1233 

Ἀθήνῃσι 5ῃ Ἰουνίου 2014 

Ἐτέθη ἐν ἰσχύι ὁ νέος νόμος 4235/2014 «Διοικητικά μέτρα, διαδικασίες και κυρώσεις στην εφαρμογή της ενωσιακής και εθνικής νομοθεσίας στους τομείς των τροφίμων, των ζωοτροφών και της υγείας και προστασίας των ζώων και άλλες διατάξεις αρμοδιότητας του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων» (ΦΕΚ Α΄ 32/11.2.2014),
διά τοῦ ὁποίου καί εἰς ἄρθρον 68 παρ. 1 ὑποπαραγρ. 9 προστίθεται διάταξις εἰς τόν Καταστατικόν Χάρτην τῆς Ἐκκλησίας τῆς Ἑλλάδος (ἄρθρον 47 παρ. 5 ν. 590/1977), διά τοῦ ὁποίου δίδεται ἡ δυνατότης εἰς τά ἐκκλησιαστικά Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου νά συνιστοῦν «δικαίωμα ἐπιφανείας» ἐπί τῶν ἀκινήτων τῆς ἰδιοκτησίας των. Εἰδικώτερον διά τοῦ ἄρθρου 68 παρ. 1 ὑποπαρ. 9 τοῦ ν. 4235/2014 προστίθεται ἡ παράγραφος 56 εἰς τό ἄρθρον 47 τοῦ Ν. 590/1977 (Α΄ 146), ἔχουσα ὡς ἀκολούθως :

«9. Στο άρθρο 47 του ν. 590/1977 (Α΄ 146) προστίθεται παράγραφος 5 που έχει ως εξής:

«5. Επιτρέπεται η σύσταση δικαιώματος επιφάνειας στα ακίνητα των νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου του παρόντος νόμου, κατ’ ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 18−26 του ν. 3986/2011 (Α΄ 152)». 

Ἐκ τῆς ἀναγνώσεως τῶν διατάξεων τῶν ἄρθρων 18-26 τοῦ Νόμου 3986/2011, εἰς τάς ὁποίας παραπέμπει ἡ ἀνωτέρω ρύθμισις συνάγεται ὅτι:

1. Τό «δικαίωμα ἐπιφανείας» συνιστᾶται διά συμβολαιογραφικῆς συμφωνίας μεταξύ ἰδιοκτήτου καί «ἐπιφανειούχου» καί παραχωρεῖται ἐκ μέρους τοῦ ἰδιοκτήτου τοῦ ἐκκλησιαστικοῦ ἀκινήτου πρός τρίτον (φυσικόν ἤ νομικόν πρόσωπον), τόν «ἐπιφανειοῦχον», εἴτε δωρεάν εἴτε ἐπ' ἀνταλλάγματι, περιοδικῶς ἤ ἐφ' ἅπαξ καταβαλλομένῳ ὑπό τοῦ ἐπιφανειούχου πρός τόν ἰδιοκτήτην τοῦ ἀκινήτου (τό ἀντάλλαγμα ὀνομάζεται «ἐδαφονόμιον»). Ἡ συμφωνία μεταγράφεται εἰς τό ὑποθηκοφυλακεῖον καί καταχωρίζεται εἰς τά κτηματολογικά βιβλία (ἄρθρα 19 παρ. 2, 26 πάρ. 1 τοῦ νόμου 3986/2011). 

2. Τό δικαίωμα ἐπιφάνειας κατά περιεχόμενον ἀποτελεῖ κατ' οὐσίαν αὐτοτελῆ κυριότητα ἐπί τῶν ἤδη ὑφισταμένων ἤ ἀνεγερθησομένων οἰκοδομημάτων, τά ὁποῖα κεῖνται ἐπί τοῦ ἐκκλησιαστικοῦ ἀκινήτου καί ἐπί τῶν ὁποίων ἀποκτᾶ τό δικαίωμα ἐπιφανείας ὁ ἐπιφανειοῦχος (ἄρθρα 18 παρ.1, 24 τοῦ ν. 3986/2011). 

3. Ὁ ἰδιοκτήτης, συνεπῶς, δύναται νά παραχωρήσῃ –δωρεάν ἤ ἔναντι ἀνταλλάγματος– εἰς τρίτον τό «δικαίωμα ἐπιφανείας» ἐπί τοῦ ἀκινήτου του, ἤτοι τό ἐμπράγματον δικαίωμα, δυνάμει τοῦ ὁποίου δι' ὡρισμένον χρονικόν διάστημα (τό ὁποῖον συμφωνεῖται ὑπό τῶν δύο μερῶν - ἰδιοκτήτου καί ἐπιφανειούχου) ὁ τρίτος εἴτε καθίσταται ἰδιοκτήτης ἤδη ὑφισταμένου κτιρίου ἐπί τοῦ ἐκκλησιαστικοῦ ἀκινήτου εἴτε δικαιοῦται νά ἀνεγείρῃ ἐπί τοῦ ἀκινήτου τοῦ κυρίου ὁποιοδήποτε οἰκοδόμημα, τό ὁποῖον θά ἀνήκῃ εἰς τόν ἐπιφανειοῦχον κατά κυριότητα, ἐνόσῳ διαρκεῖ τό δικαίωμα ἐπιφανείας, χωρίς ὡστόσον ὁ «ἐπιφανειοῦχος» νά ἔχῃ καί ποσοστόν ἐξ ἀδιαιρέτου συνιδιοκτησίας ἐπί τῆς γῆς. Ἀποτελεῖ δηλαδή τό δικαίωμα ἐπιφανείας ἐξαίρεσιν ἀπό τοῦ κανόνος ὅτι «τά ὑπερκείμενα εἴκει τοῖς ὑποκειμένοις» (Gaius, 2.73: «…superficies solo cedit»), ὥστε «οἰκοδόμημά τι ἤ ἄλλον ἔργον κείμενον ἐπί τινος γηπέδου ἤ ὑπ’ αὐτό ἀνήκει εἴς τινα ἄνευ τοῦ ἐδάφους» (Windscheid/Kipp, Σύστημα Ρωμαϊκοῦ Δικαίου, τόμος Β΄, 1901, σ. 565). Ὁ θεσμός τοῦ δικαιώματος ἐπιφανείας ἀπετέλει ἀστικόν (ἐπί οἰκοδομημάτων) ἤ ἀγροτικόν δικαίωμα (δικαίωμα ἐμφυτεύσεως, μπασταινουχικόν δικαίωμα, πρβλ. ἄρθρον 290 Ἀγροτικοῦ Κώδικος, ΦΕΚ Α΄ 342/6.12.1949), ὁ ὁποῖος ἐν μέρει ἐπανεισήχθη εἰς τό ἑλληνικόν δίκαιον διά τῶν ἀνωτέρω διατάξεων τῶν ἄρθρων 18-26 τοῦ νόμου 3986/2011 διά τά δημόσια ἀκίνητα, καί ἤδη διά τά ἐκκλησιαστικά ἀκίνητα, διά τοῦ ἄρθρου 68 παρ. 1 ὑποπαρ. 9 τοῦ ν. 4235/2014. 

4. Τό δικαίωμα ἐπιφανείας δύναται νά παραχωρῆται διά διάστημα τουλάχιστον πέντε (5) καί οὐχί μεγαλύτερον τῶν ἐνενήντα ἐννέα (99) ἐτῶν. Τά μέρη δύνανται διά συμβάσεως νά παρατείνουν τήν διάρκειαν τῆς ἐπιφανείας, ὑποχρέωσις ὅμως παρατάσεως ἀναλαμβανομένη ἐκ τῶν προτέρων δέν δεσμεύει. Ἡ συμφωνία παρατάσεως γίνεται διά συμβολαιογραφικοῦ ἐγγράφου ὑποβαλλομένου εἰς μεταγραφήν (ἄρθρον 19 παρ. 2 τοῦ ν. 3986/2011). 

5. Δικαίωμα ἐπιφανείας δύναται νά συσταθῇ καί εἰς ἔδαφος, συγκύριος τοῦ ὁποίου εἶναι ὁ «ἐπιφανειοῦχος». Δέν δύναται νά συσταθῇ, ἐάν ἡ κυριότης ἐπί τοῦ ἐδάφους βαρύνηται μέ δικαίωμα ἐπικαρπίας ἤ ἔχει ἤδη ἐπιβαρυνθῆ μέ δικαίωμα ἐπιφανείας (ἄρθρον 19 παρ. 3 τοῦ Ν. 3986/2011). 

6. Ἐπιτρέπεται καί ἡ διαίρεσις τοῦ δικαιώματος ἐπιφανείας ὑπό τούς ὅρους καί τάς προϋποθέσεις, οἱ ὁποῖοι ἰσχύουν διά τήν κυριότητα (π.χ. παραχώρησις δικαιώματος ἐπιφανείας ἐξ ἀδιαιρέτου εἰς πλείονα πρόσωπα) ἤ καί ἡ σύστασις διῃρημένης ἰδιοκτησίας π.χ. ἡ παραχώρησις αὐτοτελοῦς δικαιώματος ἐπιφανείας εἰς ἕκαστον ὄροφον ἀνεγερθησομένου κτιρίου, ὑπό τήν διαφοράν ὅτι δέν ἔχουν ποσοστά συγκυριότητας ἐπί τοῦ ἐδάφους (ἄρθρον 19 παρ. 6 τοῦ ν. 3986/2011).

7. Εἰς τήν σύμβασιν συστάσεως τοῦ δικαιώματος εἶναι δυνατόν νά περιλαμβάνωνται εἰδικότεροι ὅροι καί συμφωνίαι διά τήν λειτουργίαν τοῦ δικαιώματος ἐπιφανείας (ἄρθρον 20 τοῦ ν. 3986/2011). 

8. Ὁ ἐπιφανειοῦχος δύναται νά μεταβιβάσῃ εἰς τρίτον ἐν ζωῇ ἤ αἰτίᾳ θανάτου τό ὑπέρ αὐτοῦ συσταθέν δικαίωμα ἐπιφανείας (ἄρθ. 21 παρ. 1). 

9. Συνεπῶς, τό πλεονέκτημα τοῦ δικαιώματος ἐπιφανείας ἔναντι τῆς μακροχρονίου μισθώσεως εἶναι ὅτι ὁ ἐπιφανειοῦχος δύναται νά ἔχῃ τήν προστασίαν τοῦ ἰδιοκτήτου διά τό οἰκοδόμημα (ἄρθρον 24 τοῦ νόμου 3986/2011), εἰς τό ὁποῖον ἔχει δικαίωμα ἐπιφανείας, ἐπί πλέον δέ ἀπό πλευρᾶς φορολογικῆς νομοθεσίας ὁ ἐπιφανειοῦχος ἐξομοιοῦται μέ τόν ἐπικαρπωτήν (ἄρθρον 26 παρ. 2.α τοῦ ν. 3986/2011) καί φέρει τά βάρη τοῦ ἀκινήτου (ἄρθρον 21 παρ. 4 τοῦ ν. 3986/2011). 

10. Ἐπί πλέον, ὁ ἐπιφανειοῦχος δύναται νά προσφύγῃ εἰς τραπεζικόν δανεισμόν κατά τό στάδιον τῆς κατασκευῆς τῶν οἰκοδομημάτων, ἔχων τό δικαίωμα νά ὑποθηκεύσῃ τό δικαίωμα ἐπιφανείας τοῦ (ἄρθρον 21 παρ. 2 τοῦ νόμου 3986/2011), προκειμένου νά ἐξασφαλίσῃ χρηματοδότησιν κατά τό στάδιον τῆς ἀνεγέρσεως τῶν κατασκευῶν. 

11. Ὁ ἰδιοκτήτης δύναται ἐπίσης νά εἰσφέρῃ τό δικαίωμα ἐπιφανείας καί εἰς ἑταιρείαν, ὥστε νά ἀποκτήσῃ μετοχάς τῆς ἑταιρείας, ἡ ὁποία οὕτως καθίσταται ἐπιφανειοῦχος τοῦ ἀκινήτου (ἄρθρον 21 παρ. 1 ἐδαφ. 2 τοῦ νόμου 3986/2011). 

12. Ἐξ ἑτέρου, ὁ ἰδιοκτήτης, ὁ ὁποῖος παραχωρεῖ τό δικαίωμα ἐπιφανείας, δύναται νά συμφωνήσῃ μετά τοῦ ἐπιφανειούχου εἴτε ὅτι θά εἰσπράξῃ τίμημα ἐφ' ἅπαξ εἴτε ὅτι θά εἰσπράττῃ περιοδικῶς ἀντάλλαγμα («ἐδαφονόμιον») εἴτε συνδυαστικῶς (ἄρθρον 18 παρ. 6 ν. 3986/2011). 

13. Ἐναλλακτικῶς, ὁ ἰδιοκτήτης δύναται νά «τιτλοποιήσῃ» τάς μελλοντικάς ἀπαιτήσεις του διά τό εἰσπραχθησόμενον ἐδαφονόμιον (ἄρθρον 26 τοῦ νόμου 3986/2011), ἤτοι νά ἐκδώσῃ τίτλον – ἀξιόγραφον, ὁ ὁποῖος θά ἐνσωματώνῃ τάς μελλοντικάς χρηματικάς ἀπαιτήσεις του κατά τοῦ ἐπιφανειούχου καί νά ἐκχωρήσῃ τάς μελλοντικάς αὐτάς ἀπαιτήσεις π.χ. εἰς φυσικόν πρόσωπον ἤ τράπεζαν ἤ εἰς ἄλλην ἑταιρείαν ἀξιοποιήσεως ἀκινήτων, ἡ ὁποία προκειμένου νά καταστῇ ἰδιοκτήτης τοῦ τίτλου θά προεξοφλήσῃ τάς μελλοντικάς αὐτάς ἀπαιτήσεις εἰς τόν ἰδιοκτήτην καί, ἀκολούθως, λόγῳ τῆς ἐκχωρήσεως, θά ἀποκτήσῃ τόν τίτλον καί ὡς ἰδιοκτήτης τοῦ τίτλου θά εἰσπράττῃ περιοδικῶς τό ἐδαφονόμιον ἐκ μέρους τοῦ ἐπιφανειούχου. Κατά τόν τρόπον τοῦτον, ὁ ἰδιοκτήτης δύναται νά εἰσπράξῃ ἐκ μέρους τρίτου ἐξ ἀρχῆς καί ἐφ' ἅπαξ τό σύνολον τοῦ περιοδικῶς καταβαλλομένου ἐδαφονομίου, χωρίς νά ἐπωμίζηται τόν κίνδυνον τῆς πορείας τῆς ἐπενδύσεως τοῦ ἐπιφανειούχου, τόν ὁποῖον οἰκονομικόν κίνδυνον ἀναλαμβάνει ὁ τρίτος, ὁ ὁποῖος προεξοφλεῖ τό ἐδαφονόμιον πρός τόν ἰδιοκτήτην, ὁ δέ ἰδιοκτήτης του ἐκχωρεῖ τήν ἀπαίτησιν διά τό ἐδαφονόμιον καί παραδίδει τό σχετικόν ἔγγραφον (τίτλος τῶν ἀπαιτήσεων ἐξ ἐδαφονομίου), καί τό ὁποῖον ὁ τρίτος εἰσπράττει ἀκολούθως εἰς περιοδικῶς καταβαλλομένας δόσεις ἀπό τόν ἐπιφανειοῦχον. 

14. Ὅταν λήξῃ ἡ διάρκεια τοῦ δικαιώματος ἐπιφανείας, αἱ οἰκοδομαί, αἱ ὁποῖαι ἀνηγέρθησαν ὑπό τοῦ ἐπιφανειούχου ἀποδίδονται εἰς τόν ἰδιοκτήτην τοῦ ἀκινήτου καί ἀνήκουν εἰς αὐτόν κατά κυριότητα, ὁ ἐπιφανειοῦχος δέν ἔχει δικαίωμα νά τάς κατεδαφίσῃ ἤ νά ζητήσῃ ἀποζημίωσιν, ἐνῷ λήγουν καί τυχόν δικαιώματα τρίτων ἐπί τῶν οἰκοδομῶν, π.χ. ὑποθήκη, ἐπικαρπία (ἄρθρον 22 τοῦ νόμου 3986/2011). 

15. Οἴκοθεν νοεῖται ὅτι ὁ τρόπος ἐπιλογῆς τοῦ ἐπιφανειούχου δύναται νά γίνῃ εἴτε δι’ ἀπ' εὐθείας διαπραγματεύσεων εἴτε διά διαγωνισμοῦ (δύναται δηλ. νά προκηρυχθῇ πλειοδοτικός διαγωνισμός διά τήν παραχώρησιν δικαιώματος ἐπιφανείας ἐπί ἐκκλησιαστικοῦ ἀκινήτου ἀντί π.χ. τῆς δημοπρασίας μακροχρονίου μισθώσεως). 

Συνημμένως ἀκολουθεῖ τό κείμενον τῶν διατάξεων τῶν ἄρθρων 18-26 τοῦ νόμου 3986/2011, ὡς ἰσχύουν σήμερον, αἱ ὁποῖαι ρυθμίζουν τό δικαίωμα ἐπιφανείας ἐπί τῶν δημοσίων κτημάτων, καί εἰς τάς ὁποίας παραπέμπει ἡ νέα διάταξις τοῦ ἄρθρου 47 παρ. 5 τοῦ νόμου 590/1977, προκειμένου περί τῆς ρυθμίσεως τοῦ δικαιώματος τούτου ἐπί τῶν ἐκκλησιαστικῶν ἀκινήτων. 

Ἐντολῇ τῆς Ἱερᾶς Συνόδου

Ὁ Ἀρχιγραμματεύς

† Ὁ Διαυλείας Γαβριήλ

_____________________________________________

Άρθρα 18-26 του ν. 3986/2011

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ΄

ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ ΕΠΙ

ΔΗΜΟΣΙΩΝ ΚΤΗΜΑΤΩΝ

Άρθρο 18

Ορισμοί

Για τους σκοπούς του Κεφαλαίου αυτού: 

1. «Επιφάνεια» είναι το εμπράγματο δικαίωμα φυσικού ή νομικού προσώπου να κατασκευάζει κτίσμα σε έδαφος δημοσίου κτήματος, που δεν του ανήκει, και να ασκεί στο κτίσμα τις εξουσίες, που παρέχει το δικαίωμα της κυριότητας.

2. «Κύριος» είναι ο κύριος του εδάφους του δημοσίου κτήματος.

3. «Επιφανειούχος» είναι το πρόσωπο που έχει το δικαίωμα της επιφανείας.

4. «Δημόσια κτήματα» είναι τα ακίνητα οποιασδήποτε φύσης που ανήκουν στο Ελληνικό Δημόσιο, σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, σε δημόσιους οργανισμούς με μορφή νομικών προσώπων ιδιωτικού δικαίου ή και σε εταιρίες που αποκτούν τα ακίνητα των παραπάνω φορέων με σκοπό την εκμετάλλευσή τους. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών μπορεί να επεκτείνεται η εφαρμογή των διατάξεων του παρόντος Κεφαλαίου και σε ακίνητα κληροδοτημάτων.

5. «Κτίσμα» νοείται οποιασδήποτε φύσης οικοδόμημα ή εγκατάσταση, ιδίως δε κτίριο, δεξαμενή, υπόστεγο, σταθμός αυτοκινήτων (πάρκινγκ), γέφυρα, σήραγγα, αγωγός, αεροδρόμιο, οδικό, σιδηροδρομικό ή λιμενικό έργο. Το κτίσμα μπορεί να είναι και υπόγειο ή και να είναι ήδη κατασκευασμένο κατά τη σύσταση του δικαιώματος.

6. «Εδαφονόμιο» είναι το περιοδικό αντάλλαγμα που καταβάλλεται από τον επιφανειούχο στον κύριο κατά τη διάρκεια του δικαιώματος της επιφανείας.

Άρθρο 19

Σύσταση δικαιώματος επιφανείας

1. Κατά παρέκκλιση των άρθρων 953 και 954 του Αστικού Κώδικα, επιτρέπεται η σύσταση δικαιώματος επιφανείας επί δημοσίων κτημάτων. Το δικαίωμα επιφανείας περιλαμβάνεται στην ακίνητη περιουσία κατά την έννοια του άρθρου 949 του Αστικού Κώδικα.

2. Η επιφάνεια συνιστάται για ορισμένο χρόνο με σύμβαση. Οι διατάξεις για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτων με συμφωνία εφαρμόζονται αναλόγως και για τη σύσταση επιφανείας. Με την επιφύλαξη της περίπτωσης στ΄ της παραγράφου 1 του επόμενου άρθρου, η διάρκεια του δικαιώματος δεν μπορεί να υπερβεί τα πενήντα (50) έτη, εκτός αν συστήθηκε για βραχύτερο χρόνο, που δεν μπορεί όμως να υπολείπεται των πέντε (5) ετών. Επιφάνεια που συστήθηκε για χρόνο μεγαλύτερο των πενήντα (50) ετών ή μικρότερο των πέντε (5) ισχύει για πενήντα ή πέντε έτη αντίστοιχα. Τα μέρη μπορούν με σύμβαση να παρατείνουν τη διάρκεια, υποχρέωση όμως παράτασης αναλαμβανόμενη εκ των προτέρων δεν δεσμεύει. Η συμφωνία παράτασης γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο υποβαλλόμενο σε μεταγραφή.

3. Επιφάνεια μπορεί να συσταθεί και σε έδαφος, συγκύριος του οποίου είναι ο επιφανειούχος. Δεν μπορεί να συσταθεί, αν η κυριότητα επί του εδάφους βαρύνεται με δικαίωμα επικαρπίας ή έχει ήδη επιβαρυνθεί με δικαίωμα επιφανείας.

4. Σύσταση δικαιώματος επιφανείας με χρησικτησία δεν επιτρέπεται.

5. Επί οικοδομής που έχει ανεγερθεί επί εδάφους δημοσίου κτήματος με βάση δικαίωμα επιφανείας, μπορεί να συσταθεί δικαίωμα κυριότητας επί ορόφου ή διαμερίσματος (οριζόντια ιδιοκτησία) υπό τους όρους του ν.3741/1929. Στην περίπτωση αυτή οι επί μέρους ιδιοκτησίες δεν έχουν ποσοστά συγκυριότητας στο έδαφος, αλλά ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο δικαίωμα της επιφανείας.

Άρθρο 20

Δυνητικό περιεχόμενο του δικαιώματος

1. Στο περιεχόμενο του δικαιώματος της επιφανείας είναι δυνατόν να περιλαμβάνονται όροι αναφερόμενοι: 

α) στην ανέγερση, συντήρηση και χρησιμοποίηση του κτίσματος, 

β) στην ασφάλιση του κτίσματος και την ανοικοδόμησή του σε περίπτωση καταστροφής του, 

γ) στην κατανομή της καταβολής των βαρών οποιασδήποτε φύσης που έχουν σχέση με το κτίσμα ή και το έδαφος επί του οποίου το κτίσμα θα οικοδομηθεί ή έχει ήδη οικοδομηθεί, 

δ) στην υποχρέωση του επιφανειούχου να μεταβιβάσει το δικαίωμά του στον κύριο ή σε τρίτο υποδεικνυόμενο από τον κύριο, 

ε) στο δικαίωμα του κυρίου να συναινεί στη μεταβίβαση ή την επιβάρυνση του δικαιώματος υπέρ τρίτων, 

στ) στο δικαίωμα του επιφανειούχου να παρατείνει με μονομερή δήλωσή του το χρόνο διάρκειας του δικαιώματός του μετά τη λήξη της αρχικής διάρκειας που πάντως δεν μπορεί να υπερβεί συνολικά τα ογδόντα (80) έτη, και προκειμένου περί κατοικιών τα εκατό (100) έτη ή να αποκτήσει και το έδαφος, 

ζ) στο δικαίωμα του επιφανειούχου προς αποζημίωση για τα περιερχόμενα στον κύριο κατά τη λήξη του δικαιώματος κτίσματα, 

η) στους όρους χρήσης του εδάφους γύρω από το κτίσμα περιλαμβανομένων των τυχόν φυτών, 

θ) στα δικαιώματα του κυρίου, ιδίως καταβολή ποινικής ρήτρας, αν ο επιφανειούχος δεν συμμορφώνεται με τις υποχρεώσεις του, 

ι) στην απαγόρευση παραίτησης του επιφανειούχου από το δικαίωμα, σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 22 ή τη διατήρηση των δικαιωμάτων τρίτων που βαρύνουν την επιφάνεια μετά την απόσβεσή της, σύμφωνα με την παράγραφο 8 του άρθρου 22. 

2. Οι παραπάνω όροι περιλαμβάνονται στη σύμβαση σύστασης της επιφανείας ή σε μεταγενέστερη σύμβαση μεταξύ κυρίου και επιφανειούχου. Η σύμβαση αυτή γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο υποβαλλόμενο σε μεταγραφή. Οι παραπάνω όροι ενεργούν υπέρ και κατά του κυρίου και του επιφανειούχου και των διαδόχων τους.

Άρθρο 21

Μεταβίβαση και επιβάρυνση − Βάρη του ακινήτου

1. Η επιφάνεια είναι μεταβιβαστή εν ζωή ή αιτία θανάτου. Μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο εισφοράς σε εταιρεία. Η μεταβίβαση γίνεται όπως και η σύσταση της επιφανείας.

2. Επιτρέπεται η σύσταση υποθήκης, η εγγραφή προσημείωσης, καθώς και η σύσταση πραγματικών δουλειών επί του κτίσματος του επιφανειούχου.

3. Αν έχει συμφωνηθεί ότι η μεταβίβαση ή η επιβάρυνση της επιφανείας εξαρτάται από τη συναίνεση του κυρίου, σύμφωνα με την περίπτωση ε΄ της παραγράφου 1 του προηγούμενου άρθρου, η συναίνεση αυτή πρέπει να υποβληθεί σε μεταγραφή. Η έλλειψη της συναίνεσης καθιστά τη μεταβίβαση ή την επιβάρυνση ανίσχυρη. Συναίνεση δεν απαιτείται σε περίπτωση αναγκαστικού πλειστηριασμού ή πτώχευσης.

4. Αν δεν υπάρχει αντίθετος όρος στη συμφωνία που προβλέπεται στην περίπτωση γ΄ της παραγράφου 1 του προηγούμενου άρθρου, ο επιφανειούχος υποχρεούται να φέρει κατά τη διάρκεια της επιφανείας τα οποιασδήποτε φύσης βάρη που έχουν σχέση με το κτίσμα ή και το έδαφος, επί του οποίου το κτίσμα θα οικοδομηθεί ή έχει οικοδομηθεί.

5. Προγενέστερα εμπράγματα δικαιώματα επί του ακινήτου εξακολουθούν να βαρύνουν το ακίνητο, εκτός αν ο δικαιούχος συναινέσει στον περιορισμό τους επί του εδάφους ή του κτίσματος.

Άρθρο 22

Απόσβεση επιφανείας − Αποτελέσματα της απόσβεσης του δικαιώματος

1. Η επιφάνεια λήγει με την παρέλευση του χρόνου διάρκειάς της.

2. Η επιφάνεια αποσβέννυται άμα ενωθεί με την κυριότητα επί του εδάφους στο ίδιο πρόσωπο.

3. Αν δεν έχει ορισθεί το αντίθετο στη συμφωνία που προβλέπεται στην περίπτωση ι΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 20, η επιφάνεια αποσβέννυται με μονομερή δήλωση του επιφανειούχου προς τον κύριο ότι παραιτείται. Η δήλωση γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που κοινοποιείται στον κύριο και υποβάλλεται σε μεταγραφή.

4. Η καταστροφή του κτίσματος δεν επάγεται απόσβεση της επιφανείας.

5. Δεν επιτρέπεται η πρόβλεψη διαλυτικής αίρεσης για την απόσβεση του δικαιώματος επιφανείας.

6. Όταν η επιφάνεια αποσβεσθεί, τα κτίσματα περιέρχονται στον κύριο. Αν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία με βάση την περίπτωση ζ΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 20, ο επιφανειούχος δεν δικαιούται να αξιώσει αποζημίωση ή απόδοση αδικαιολόγητου πλουτισμού για τα κτίσματα αυτά, ούτε να τα κατεδαφίσει ή να τα απομακρύνει από τη θέση τους.

7. Ο επιφανειούχος υποχρεούται να αποδώσει τα κτίσματα στον κύριο. Στη σχέση ανάμεσα στον επιφανειούχο και τον κύριο, αυτός που παραχώρησε την επιφάνεια λογίζεται υπέρ του επιφανειούχου ως κύριος, εκτός αν ο επιφανειούχος γνωρίζει ότι δεν είναι κύριος.

8. Η απόσβεση της επιφανείας επιφέρει απόσβεση των εμπράγματων δικαιωμάτων που έχουν συσταθεί από τον επιφανειούχο επί του δικαιώματος της επιφανείας, εκτός αν κατά τη σύσταση του δικαιώματος ή και μεταγενέστερα ο κύριος δέχθηκε με τη συμφωνία που προβλέπεται στην περίπτωση ι΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 20 τη μη απόσβεση των δικαιωμάτων αυτών. 

Σε μια τέτοια περίπτωση τα δικαιώματα αυτά βαρύνουν εφεξής την κυριότητα. Στην περίπτωση της παραγράφου 2 του άρθρου 19 τα δικαιώματα αυτά διατηρούνται και βαρύνουν την κυριότητα.

Άρθρο 23

Τύχη μίσθωσης κατά τη λήξη της επιφανείας

Εάν η επιφάνεια λήξει κατά τη διάρκεια της εκμίσθωσης του ακινήτου που έγινε από τον επιφανειούχο, εφαρμόζονται αναλόγως ως προς την εξακολούθηση της μίσθωσης, καθώς και ως προς την προκαταβολή ή την εκχώρηση ή την κατάσχεση μισθωμάτων της, οι διατάξεις για την εκποίηση του μισθίου ακινήτου κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Πάντως η εξακολούθηση της μίσθωσης δεν δύναται να αξιωθεί από το μισθωτή για διάστημα που υπερβαίνει τα εννέα έτη από τη λήξη της επιφανείας.

Άρθρο 24

Προστασία επιφανειούχου

Σε περίπτωση προσβολής του δικαιώματος του επιφανειούχου εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις για την προστασία της κυριότητας.

Άρθρο 25

Αντάλλαγμα

1. Η σύσταση του δικαιώματος επιφανείας γίνεται είτε αντί ορισμένου τμήματος, που καταβάλλεται ολόκληρο κατά τη σύσταση ή πιστώνεται ολικά ή μερικά, είτε αντί καταβολής εδαφονομίου είτε με συνδυασμό των δύο.

2. Τα σχετικά με το αντάλλαγμα ζητήματα καθορίζονται κατά τη σύσταση της επιφανείας ή με μεταγενέστερη συμφωνία. Τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν ότι το εδαφονόμιο θα προκαταβληθεί για μέρος ή το σύνολο της διάρκειας της επιφανείας με μείωση του ποσού του, που λαμβάνει χώρα με την εφαρμογή συμφωνούμενου συντελεστή προεξόφλησης.

Άρθρο 26

Κτηματολόγιο – Φορολογική Μεταχείριση

Ειδικές Διατάξεις 

1. Σε περίπτωση λειτουργίας κτηματολογίου, η προβλεπόμενη στον παρόντα νόμο δημοσιότητα με εγγραφή στα βιβλία μεταγραφών γίνεται στα κτηματολογικά βιβλία.

2. Για την εφαρμογή της φορολογικής εν γένει νομοθεσίας το εμπράγματο δικαίωμα της επιφανείας εξομοιώνεται με εκείνο της επικαρπίας.

3. Ο κύριος δύναται να τιτλοποιεί παρούσες και μελλοντικές απαιτήσεις από εδαφονόμια από δικαιώματα επιφανείας που έχουν συσταθεί ή που πρόκειται να συσταθούν κατ’ ανάλογη εφαρμογή των άρθρων 10 και 14 του ν. 3156/2003 (Α΄ 157). Με την επιφύλαξη των διατάξεων για τις κρατικές ενισχύσεις το Δημόσιο δύναται να παρέχει εγγύηση για τις ομολογίες που εκδίδονται στο πλαίσιο της τιτλοποίησης.

4. Σε περίπτωση που ο κύριος κατά τη διάρκεια της επιφανείας πρόκειται να εκποιήσει με δημόσιο διαγωνισμό το ακίνητο, επί του οποίου έχει συσταθεί δικαίωμα επιφανείας, ο επιφανειούχος έχει δικαίωμα να το αποκτήσει κατά προτεραιότητα έναντι άλλων που υποβάλλουν ουσιωδώς όμοιες προσφορές.